Lorsque vous achetez un bien ancien, la banque ou l'organisme de crédit réalise le déblocage des fonds en une seule opération, tous les fonds étant libérés au moment de l'achat. C'est le cas le plus simple de déblocage des fonds.
La CMI (Construction de Maison Individuelle) et la VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement) autorisent les vendeurs, constructeurs de maisons individuelles et promoteurs, à demander une quote-part du montant de l'acquisition, donc des fonds, en fonction de l'avancement des travaux. Par exemple, 5% à la signature du contrat de réservation (qui remplace le compomis de vente dans le cas de la VEFA), 25% à la signature chez le notaire, 15% lorsque les fondations sont achevées, etc. Dans ce cas, il y aura plusieurs déblocages de fonds sur votre prêt.
Prenons l'exemple suivant : vous achetez un appartement au prix de 150.000 € en VEFA. vous disposez de 27.500 € d'apport personnel. Lors de la signature du contrat de réservation, vous versez 5% du montant de l'acquisition, soit 7.500 €. Vous puisez donc dans votre apport personnel. Lorsque vous passez chez le notaire trois mois plus tard, alors que les travaux ne sont pas encore commencés, vous devrez régler 25% de plus de votre coût d'acquisition (soit 37.500 €), plus les frais de notaire (3.750 €), plus les frais de garantie (1.250 €), soit 42.500 €. Vous versez le reste de votre apport personnel, soit 20.000 €. Il faut donc que la banque réalise un déblocage de fonds à hauteur de 42.500 € - 20.000 € soit 22.500 € sur votre prêt. Au jalon suivant (15%), la banque réalisera encore un déblocage de fonds 22.500 € (15% x 150.000 €), et ainsi de suite jusqu'à la livraison, où tous les fonds seront débloqués.
Le déblocage des fonds s'effectue selon le même principe que pour la VEFA ou la CMI. Ici, l'artisan (ou les artisans) fournit un devis qui sert à monter votre dossier de prêt immobilier. En fonction de l'avancement des travaux, l'artisan émet une facture que vous transmettez à la banque. A réception, la banque réalise un déblocage de fonds du montant de la facture.
Pour quasiment toutes les banques et organismes de crédits, le déblocage des fonds entraîne l'apparition d'intérêts intercalaires sur les sommes débloquées, et ce jusqu'à ce que le déblocage des fonds soit totalement réalisé, c'est à dire jusqu'à ce que tout le prêt soit débloqué. Vous avez la possibilité de payer ces intérêts intercalaires tous les mois ou pas. Consultez notre rubrique
Intérêts intercalaires pour plus de détails.
Dès lors que la banque réalise plusieurs déblocages de fonds, et en particulier dans le cas de la VEFA ou de la CMI, optimiser votre financement devient complexe. En effet, alors que la livraison de votre maison ou de votre appartement est prévue dans plusieurs mois, voire un ou deux ans, vous devez aujourd'hui supporter des charges liées à votre logement actuel, et en particulier le loyer ou la mensulaité de votre prêt. Dès lors, pourrez-vous assumer ces charges plus les intérêts intercalaires et l'assurance de prêt ? Rien n'est moins sûr car, si les premières mensualités d'intérêts intercalaires sont faibles, le déblocage des fonds est de plus en plus important dans le temps, et par conséquent vos mensualités d'intérêts intercalaires aussi.
Plusieurs possibilités s'offrent à vous. Par exemple :
- Ne pas payer vos mensualités d'intérês intercalaires chaque mois, et ainsi les reporter sur votre prêt. Dans l'exemple ci-dessus, le montant du prêt que vous devrez rembourser sera peut-être de 155.000 € (150.000 € + 5.000 € d'intérêts intercalaires cumulés), donc votre mensualité sera un peu plus important que cele que vous aviez prévue
- Racheter le prêt sur votre logement actuel et l'englober dans le financement de votre nouveau logement, de telle sorte que vous pourrez assumer les intérêts intercalaires chaque mois
Dans le cas où vous souhaitez vendre votre logment actuel, vous devrez très probablement solliciter un prêt relais. Dans ce cas, vous êtes dans le cas le plus complexe des financements immobiliers (déblocage de fonds successifs + prêt relais) !
Toutes les solutions doivent être évaluées par un professionnel du financement immobilier. Courtier Atipa travaille depuis de nombreux années pour les clients des plus grands promoteurs immobiliers (Bouygues, Kaufman & Broad, Icade Capri...) et constructeurs de maisons individuelles (Maisons Sésame...). N'hésitez pas à nous contacter pour plus de détails. Le déblocage des fonds n'a plus de secrets pour nous.