Section 1 : Intérêts d'emprunt admis en déduction
A. INTÉRÊTS DÉDUCTIBLES
B. INTÉRÊTS NON DÉDUCTIBLES
C. CAS PARTICULIERS
1. Intérêts des emprunts substitutifs
2. Intérêts supportés par les porteurs de parts
3. Démembrement de propriété

Section 2 : Frais d'emprunt admis en déduction
A. FRAIS D'EMPRUNT DÉDUCTIBLES
B. FRAIS D'EMPRUNT NON DÉDUCTIBLES

Section 3 : Conditions de déduction

Les précisions apportées par la documentation administrative 5 D 2227 (Intérêts d'emprunts - propriétés urbaines) et 5 D 2426, n°3 (Intérêts d'emprunts - propriétés rurales) sont rapportées.

1.Les contribuables soumis au régime réel d'imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l'agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location (section 1).
En sus des intérêts proprement dits, les contribuables sont autorisés à déduire les frais d'emprunts (section 2).
La déduction est limitée aux sommes payées au cours de l'année d'imposition et dont le propriétaire peut justifier (section 3). Elle s'applique dans les mêmes conditions aux propriétés urbaines et aux propriétés rurales.

2.La déduction ne s'étend pas aux remboursements en capital. De ce fait, les sommes versées en exécution d'une clause d'indexation du capital d'un prêt ne peuvent être admises en déduction, dès lors qu'elles présentent le caractère d'un versement en capital et non d'un supplément d'intérêt (en ce sens, CE, arrêt du 31 octobre 1990 n° 81132).

3.Les intérêts ne peuvent être déduits que s'ils se rapportent à un emprunt contracté pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location (code général des impôts (CGI), art. 31-I 1° d) (A). Les intérêts des sommes empruntées pour un autre objet ne sont pas en principe admis en déduction (B). Certains cas particuliers doivent également être évoqués (C).

4.Les propriétaires peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l'agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location.

5.Conservation de la propriété. Les emprunts sont réputés contractés pour la conservation des immeubles lorsque les fonds empruntés sont utilisés par le propriétaire pour couvrir les dépenses se rapportant directement à ses immeubles et qu'il ne pourrait se dispenser d'assumer sans perdre tout ou partie de ses droits de propriété.
Tel est le cas notamment des emprunts contractés pour le paiement des droits de mutation à titre gratuit. Il importe peu que les intérêts soient payés à un tiers qui a consenti un prêt pour permettre à l'héritier, au donataire ou au légataire de régler en une seule fois les droits dont il est redevable ou qu'ils soient versés au Trésor, en application de l'article 1717 du code général des impôts (CGI).
L'article 1717 du CGI prévoit le paiement fractionné ou différé des droits d'enregistrement dus à l'occasion de certaines mutations de propriétés. L'article 401 de l'annexe III audit code dispose que les droits ainsi fractionnés ou différés sont productifs d'intérêts. Ce texte a pour objet de permettre notamment aux héritiers ne disposant pas de fonds suffisants pour acquitter les droits de mutation dont ils sont redevables, d'éviter l'aliénation des biens qui leur sont dévolus. Il s'agit par suite d'une modalité de paiement qui équivaut à un prêt hypothécaire que le Trésor accorde à son débiteur pour lui assurer la conservation des biens sur lesquels portent les droits.

6.Acquisition, (re)construction ou agrandissement d'un immeuble. Seuls les intérêts des dettes contractées pour l'acquisition ou la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'immeubles destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles.
Ainsi, les intérêts qui se rapportent à des sommes empruntées pour acheter un terrain à bâtir ou un immeuble ou faire construire un bâtiment destiné à être donné en location nue dans le cadre des revenus fonciers présentent le caractère de charges déductibles, sous réserve du respect des conditions générales de déduction des charges (CE, arrêt du 11 mai 1977, n° 450). Il en est de même pour la fraction des intérêts qui se rapporte aux sommes utilisées pour le paiement des droits de mutation à titre onéreux.
Les intérêts d'un emprunt contracté pour l'acquisition d'un immeuble restent déductibles même si l'immeuble ne produit plus de revenus, dès lors qu'il a été démoli en vue de sa reconstruction et de l'obtention par le propriétaire de revenus fonciers plus élevés (CE, arrêt du 8 juin 1990, n° 52745).
Lorsqu'un contribuable donne en location la résidence qu'il occupe à titre d'habitation principale et qu'il quitte pour trouver un emploi dans une autre région, le loyer qu'il perçoit est imposable à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut cependant déduire du loyer brut, sans limitation de durée ou de montant, les intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou construire l'habitation qu'il occupait antérieurement à son changement de domicile (RM. CAZENAVE, n° 22329, JO AN 12 mars 1990, p. 1201).

7.Réparation ou amélioration de la propriété. Les intérêts d'un emprunt contracté pour la réparation ou l'amélioration d'un immeuble donné en location, sont admis en déduction quelle que soit l'affectation des locaux (habitation, commerce, industrie, autres activités non salariées...).
Cette déduction est admise, toutes conditions étant par ailleurs remplies, dès lors que l'immeuble en cause est destiné à la location, sans qu'il y ait lieu de rechercher si certaines de ces dépenses de travaux figurent, par leur nature ou leur importance, au nombre de celles qui sont, par application des dispositions de l'article 31 du CGI, exclues des charges déductibles de la propriété (CE, 23 mai 2003, n° 231720, Min. c./Mme Marie-Jeanne X... ).
Ainsi, la déduction des intérêts d'emprunt contractés pour l'amélioration d'un immeuble est admise même si les dépenses d'amélioration proprement dites ne sont pas nécessairement déductibles des revenus fonciers (notamment pour certaines dépenses réalisées sur les locaux professionnels et commerciaux).

8.Principe. La liste des emprunts dont les intérêts sont admis en déduction étant limitative, les intérêts afférents à des dettes contractées pour un autre motif ne sont pas déductibles.

9.Exemples. Ainsi ne peuvent être notamment considérés comme déductibles, les intérêts des sommes empruntées :
- pour le paiement d'une indemnité d'éviction, lorsque cette dernière n'est pas admise en déduction pour la détermination du revenu brut (CE, arrêt du 12 février 1969, n° 72918). En revanche, les intérêts des emprunts contractés pour le paiement d'une indemnité d'éviction déductible sont admis en déduction ;
- pour faire face à des dépenses personnelles et notamment des frais de maladie, alors même que s'il n'avait pas eu recours à l'emprunt, le propriétaire n'aurait pu obtenir les mêmes disponibilités qu'en aliénant un de ses immeubles ;
- pour financer l'acquisition d'immeubles en vue de la vente. Les intérêts d'un emprunt contracté par une société civile immobilière, pour acquérir un terrain en vue d'y construire des logements destinés à la vente, ne sont pas déductibles des revenus fonciers que la location temporaire à des fins d'affichage d'une faible partie du terrain a procurés entre temps à la société (CE, arrêt du 4 février 1985, n° 41072) ;
- pour le rachat des parts correspondant aux droits de l'associé d'une société immobilière. Les intérêts d'un emprunt souscrit par une société ou un groupement en vue de procéder au rachat de tout ou partie des parts correspondant aux droits de l'un de ses associés ne peuvent être admis en déduction pour la détermination du résultat net foncier de la société ou du groupement. Tel n'est pas le cas, en revanche, d'un associé qui souscrirait un emprunt pour acquérir les parts d'un associé sortant (RM. BAUDOT, JO Sénat, 4 novembre 2004, p. 2529).

10.Immeuble acquis moyennant le paiement d'une rente viagère. Les arrérages d'une rente viagère versée par l'acquéreur d'un immeuble en contrepartie de son acquisition, ne peuvent être considérés, même pour partie, comme des intérêts (CE, arrêts du 27 décembre 1937, req. n° 58472, RO, p. 776, du 26 novembre 1982, req. n° 24845, du 14 mai 1986 n° 49400, du 27 janvier 1988 n° 76282, du 27 juin 1990 n° 57559).

11.Exclusion de principe. Des emprunts peuvent être souscrits pour se substituer aux emprunts contractés pour la construction, l'acquisition, la réparation ou l'amélioration des immeubles productifs de revenus fonciers. Toutefois, dès lors que ces prêts n'ont pas pour objet les opérations ci-dessus mais le remboursement ou le remplacement d'un prêt antérieur présentant ces caractéristiques, les intérêts des emprunts substitutifs ne sont en principe pas admis en déduction des revenus fonciers.

12.Déduction sous conditions. Toutefois, compte tenu des conditions économiques qui motivent généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l'emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :
- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l'avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l'identité de l'organisme prêteur pour les deux prêts n'est pas nécessaire ;
- les intérêts admis en déduction n'excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier de l'emprunt initial et sur l'échéancier du nouvel emprunt (RM LE RIDANT, n° 23339, JO AN 8 décembre 2003, p. 9401).
Pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue. Le cas échéant, les justifications seront produites sur demande du service des impôts.

13.Emprunt initial à un taux progressif. Les contribuables qui ont emprunté initialement à un taux progressif, peuvent se voir réclamer à la rupture du contrat des intérêts dits « compensatoires », l'emprunteur ayant pu bénéficier d'un taux préférentiel lors des premières années de remboursement. Dans ce cas, le nouvel emprunt peut porter sur un capital incluant notamment l'indemnité compensatoire.
En tout état de cause, les intérêts ouvrant droit à déduction restent limités à ceux afférents au capital de l'emprunt initial restant dû, dans la limite de l'échéancier initial.

14.Intérêts payés par les membres de certaines sociétés immobilières. Les membres de sociétés immobilières dotées ou non de la transparence fiscale et non passibles de l'impôt sur les sociétés, de droit ou sur option, qui donnent en location les locaux représentés par leurs actions ou parts sociales, peuvent, en principe, déduire :
- la quote-part qui leur incombe dans les intérêts des emprunts contractés par la société pour l'acquisition, l'amélioration, la réparation et la conservation des immeubles ;
- les intérêts des prêts qu'ils ont contractés personnellement pour faire leur apport à la société ou acquérir leurs droits sociaux.

15.Intérêts payés par les porteurs de parts de fonds de placement immobilier. Les porteurs de parts de fonds de placement immobilier (FPI) mentionnés à l'article 239 nonies du CGI peuvent déduire :
- la quote-part qui leur incombe dans les intérêts des emprunts contractés par le fonds pour l'acquisition de l'immeuble, l'amélioration, la réparation et la conservation des immeubles ;
- les intérêts des prêts qu'ils ont contractés personnellement pour faire leur apport au fonds de placement immobilier (FPI) ou acquérir leurs parts.

16.Intérêts d'emprunts contractés par l'usufruitier des parts de sociétés. Les intérêts des emprunts effectivement versés par l'usufruitier de parts d'une société détenant un immeuble loué, destinés à financer l'acquisition de l'usufruit de ces parts, sont déductibles de la quote-part du bénéfice foncier de la société imposable au nom de l'usufruitier.
La circonstance que la société constate un déficit foncier, qui revient de droit au nu-propriétaire en l'absence de convention contraire, n'a pas pour effet de priver l'usufruitier du droit de déduire ces intérêts. Le déficit qui en résulte est imputable sur les revenus fonciers qu'il retire d'autres immeubles au cours de la même année ou des dix années suivantes.

17.Intérêts d'emprunts contractés par le nu-propriétaire des parts. Les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de parts d'une société détenant un immeuble loué, pour financer l'acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles, dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un revenu ou de la propriété de l'immeuble donné en location.

18.Intérêts versés par le nu-propriétaire destinés à financer des travaux. Les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d'immeubles loués, et destinés à financer les dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration de ces immeubles, sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

19.En sus des intérêts versés au cours de l'année d'imposition, les propriétaires sont autorisés à déduire les frais d'emprunt.

20.Les frais d'emprunt doivent être regardés comme ayant le caractère de charges déductibles au même titre que le montant des intérêts de l'emprunt dont ils découlent (CE, arrêt du 11 février 1966, n° 66328 et arrêt du 17 juin 1966, n° 68598). Il convient notamment de tenir compte :
- des frais de constitution du dossier ;
- des frais d'inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de denier ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d'acte hypothécaire ou d'inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt. Ces honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Le contribuable doit être en mesure de justifier de la nature et du montant des honoraires de notaire dont il demande la déduction ; notamment, ces honoraires doivent pouvoir être distingués de ceux qui correspondent à l'acte d'achat lui-même (ces derniers honoraires constituent des frais engagés en vue de l'acquisition d'un capital immobilier et ne peuvent donner lieu à aucune déduction) ;
- des sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l'organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d'être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction ;
- des frais de mainlevée ;
- des agios ou commissions de banque ;
- des primes afférentes à un contrat d'assurance-vie ou d'assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l'emprunt (voir n° 21.) ;
- de l'indemnité de résiliation anticipée d'une convention de taux plancher et de taux plafond accessoire à un emprunt à taux variable, dès lors que la résiliation ne modifie pas les modalités de remboursement du capital (RM AMELINE, n° 10819, JO AN 23 mai 1994, p. 2603).

21.Primes afférentes à un contrat d'assurance. Lorsque, pour garantir le remboursement d'un prêt destiné à l'acquisition d'un immeuble donné en location, une société civile immobilière non passible de l'impôt sur les sociétés souscrit une assurance-décès sur la tête de son dirigeant, principal associé, les primes sont déductibles lorsqu'elles présentent le caractère d'un supplément d'intérêt.
Il en est ainsi lorsque la souscription d'une police d'assurances a été imposée par une clause expresse du contrat de prêt et qu'aucune récupération des sommes versées n'est possible en dehors de la réalisation du risque couvert par la police d'assurances. Dans le cas contraire, il s'agit d'un simple placement n'ouvrant aucun droit à déduction.
Pour plus de précisions sur les primes d'assurance déductibles, voir également la fiche n° 9 de la présente instruction

22.Intérêts pour retard ou défaut de paiement. Les intérêts de retard versés pour non-respect des échéances dues à raison du prêt bancaire contracté en vue de l'acquisition d'un immeuble n'ouvrent pas droit à déduction, dès lors que ces frais ne sont pas directement engagés pour l'acquisition de l'immeuble (CE, arrêt du 10 février 1989, n° 57606, 7° et 8° sous-sections).

23.Dépenses liées à la résiliation anticipée d'un emprunt. Conformément aux principes généraux de l'impôt sur le revenu, seules sont déductibles des revenus fonciers les dépenses effectuées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu.
Tel n'est pas le cas, en principe, des dépenses liées à la résiliation anticipée d'un emprunt. Il en est ainsi même si la résiliation est motivée par la souscription d'un emprunt substitutif. Seuls les intérêts du nouvel emprunt relatifs au capital restant dû au titre de l'emprunt initial, à l'exception de toutes indemnités, ouvrent droit à déduction dans la limite des intérêts figurant sur l'échéancier initial (RM. LARCHE, n° 12517, JO Sénat 18 février 1999, p. 514).

24.Emprunt substitutif. En tout état de cause, les frais d'emprunt liés à la souscription d'un emprunt substitutif (voir n° 11.) n'ouvrent pas droit en principe à déduction, à l'exception des primes afférentes aux assurances contractées pour garantir le remboursement du nouvel emprunt.
Cela étant, il est admis que les dépenses de résiliation anticipée d'un emprunt, les frais d'emprunt liés à la souscription d'un emprunt substitutif et, le cas échéant, les intérêts compensatoires versés en cas de renégociation d'un prêt avec le même établissement soient considérés comme déductibles si la résiliation et la souscription d'un emprunt substitutif ont effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d'intérêts restant dus. Pour l'appréciation de cette condition, il convient de prendre en compte globalement la charge constituée par les intérêts du nouvel emprunt et les frais ci-dessus.

25.Pour être admis en déduction, les intérêts d'emprunt doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges. Il est notamment précisé que :
- le propriétaire ne peut déduire que le montant des intérêts qu'il a effectivement supportés ;
- les intérêts déductibles sont ceux qui ont été effectivement payés par le contribuable bailleur au cours de l'année d'imposition ;
- la déduction doit être justifiée.
Pour plus de précisions sur les conditions générales de déduction, voir la fiche n° 5 de la présente instruction.

26.Bonifications d'intérêts. Les propriétaires ayant obtenu des prêts à la construction assortis de bonifications d'intérêts ne peuvent déduire que le montant net des intérêts qu'ils ont effectivement acquittés, sans que cette somme puisse être majorée des bonifications accordées (CE, arrêt du 21 juin 1968, n° 72518).

27.Intérêts d'emprunt souscrits en devises étrangères. Les intérêts d'emprunt souscrits en devises étrangères sont déductibles dans la limite de ceux payés au cours de l'année et convertis au cours du change en fin d'année.

28.Justification de l'emploi des sommes empruntées. L'emploi des sommes empruntées doit être justifié. Même si le prêt qu'il a obtenu était destiné exclusivement au financement des travaux de construction d'un immeuble, un contribuable ne peut déduire la totalité des intérêts payés s'il n'établit pas avoir entièrement utilisé les sommes empruntées pour le paiement des travaux correspondants (CE, arrêt du 7 octobre 1987, n° 58571).

29.Intention de louer. Le contribuable doit également justifier que les dépenses qui ont donné lieu à la souscription de l'emprunt sont destinées à procurer des revenus fonciers (voir également n° 7.).
Ainsi, dans le cas d'un immeuble en cours de construction, il doit manifester clairement, auprès de l'administration, son intention d'utiliser le logement, une fois celui-ci achevé, pour se procurer des revenus fonciers par voie de location et confirmer la sincérité de cette intention par la constatation d'une utilisation de cette nature dès l'achèvement de la construction.

30.Prêt « in fine ». Lorsque les conditions de l'emprunt contracté prévoient que le contribuable ne paie que les intérêts pendant la durée prévue du contrat et que le capital est remboursé en une seule fois au terme du crédit et garanti par la constitution d'une épargne, il est admis que la circonstance que le contribuable avait déjà effectué la majeure partie des versements correspondant au prix de l'immeuble acquis en vue de la location lorsque les fonds prêtés ont été mis à sa disposition quelques jours plus tard ne fait pas obstacle au caractère déductible des intérêts, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, dès lors que les versements qu'il a effectués ont entraîné un solde débiteur de son compte bancaire (CAA Bordeaux, 2 novembre 2005, n° 02-1324, X... ).

Source : Code général des impôts