La mensualité d’un crédit (immobilier ou autre) se compose de plusieurs parties : les intérêts, le capital, et l’assurance. Chaque mois, le montant des intérêts est calculé à partir du taux d’intérêt par la formule

Capital restant dû du prêt x taux d’intérêt / 12

Il est faux de dire que sur un crédit immobilier, on paie tous les intérêts au début et le capital à la fin. Par contre, plus on avance dans le crédit, et moins le taux d’intérêt a un impact sur la mensualité.

Rechercher le meilleur taux d’intérêt est réducteur. Le coût total du crédit est obtenu en prenant en compte le taux d’intérêt, mais aussi la durée du crédit et le montant de l’assurance.

Mettons de coté l’assurance pour l’instant et prenons l’exemple d’un crédit de 100.000 € à 5% sur 20 ans d’un coté (cas n°1) et de 5,2% sur 18 ans de l’autre (cas n°2) et observons l’impact combiné du taux d’intérêt et de la durée. Dans le cas n°1, le coût du crédit (hors assurance) est de 58.389 € et dans le cas n°2, il est seulement de 54.197 €, soit 4.192 € d’économie !

Même avec un taux d’intérêt plus élevé, le cas n°2 est favorable en terme de coût de crédit.

Aussi bizarre que cela puisse paraître, le taux d’intérêt et le taux d’assurance ne s’ajoutent pas. Par exemple, un taux d’intérêt de 5% et un taux d’assurance de 0,28% ne correspondent pas à un taux de 5,28% assurance comprise.

En effet, le taux d’intérêt s’applique au capital restant dû du crédit, alors que le taux d’intérêt s’applique au montant initial du crédit. La mensualité de l’assurance est obtenue par la formule « capital initial du prêt x taux d’intérêt / 12 ».

La comparaison de plusieurs simulations de prêt devient donc délicate. La page TEG donne quelques éléments de réponse sur le sujet…