L’hypothèque est un acte notarié qui permet à la banque, en cas de défaillance de la part de l’emprunteur, de faire saisir le logement pour le vendre aux enchères judiciaires et récupérer ainsi les sommes restant dues. Elle se décline sous deux formes : l’hypothèque conventionnelle et le privilège de prêteurs de deniers.

L’hypothèque conventionnelle est appliquée lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois, comme dans le cas d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA), de la construction d’une maison individuelle (CMI), ou de travaux. Son coût est plus élevé puisqu’il comprend, en plus des honoraires du notaire proportionnels au montant du prêt immobilier, du salaire du conservateur des hypothèques, et des frais d’enregistrement et de timbres, la taxe de publicité foncière.

L’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers est choisie lorsqu’il s’agit d’un prêt immobilier entièrement versé le jour de la vente. Elle est moins onéreuse que la précédente, car elle ne comprend pas les frais de publicité foncière.

Pour l’hypothèque conventionnelle ou l’IPPD, si la vente du bien intervient avant la fin du prêt + 12 mois, le notaire du vendeur demandera de lever l’hypothèque (ou effectuer une main levée d’hypothèque).

Le fonctionnement d’une caution mutuelle repose sur la mutualisation des risques : chaque emprunteur participe à un fonds de garantie destiné à se substituer aux emprunteurs défaillants. Avec ce système, plus d’acte notarié, et surtout plus de frais de main levée.

Crédit Logement est une caution proposée par de nombreux organismes bancaires. Le coût est réparti entre une commission de caution, définitivement acquise à l’organisme, et un versement au fonds mutuel de garantie, dégressif selon le montant emprunté.

Une majeure partie de la somme versée au Fonds Mutuel de Garantie est restituable au client au terme de son prêt immobilier, lorsqu’il est complètement remboursé. Voir le site www.creditlogement.fr pour plus de détails, notamment le simulateur de coût de la garantie.

De nombreuses banques sollicitent Crédit Logement pour votre prêt immobilier car cette garantie est sûre. Courtier Atipa propose également très souvent cette garantie, du fait de son faible coût.

Beaucoup de banques travaillent avec leur propre société de cautionnement, en général une filiale de la banque. Par exemple, SACCEF (Caisse d'épargne, Crédit Foncier...), CAMCA (Crédit Agricole),CMH (Crédit Mutuel), SOCAMI (Banques Populaires) …

La mutuelle de certaines catégories de fonctionnaires propose une garantie, soit gratuite, soit à un tarif défiant toute concurrence. Ces garanties sont néanmoins souvent contraignantes. Par exemple, l’endettement ne doit pas dépasser 30%, le prêt ne doit pas dépasser 150.000 €, la garantie est possible su l'assurance décès est souscrite à 100% sur chaque tête…

La promesse d'affectation hypothécaire, ou encore promesse d'hpothèque, remplace la garantie. Consultez notre rubrique Promesse d'affectation hypothécaire pour plus de détails.