Dans son fonctionnement, il peut être comparé à un prêt in fine sauf qu’ici, le nantissement est remplacé par le bien immobilier promis à la vente.

 

Pour mettre en place un prêt relais, la banque demande des estimations du bien. Elle se prémunit du fait que le bien soit effectivement vendu moins cher que l’estimation de vente en minorant le montant du financement.

 

En fonction des banques et du degré d’avancement dans la vente de ce bien, la banque retiendra entre 70 % et 90 % de la valeur estimée de la vente. Le ratio le plus courant est 70 %.

Une fois le prêt relais débloqué, vous avez entre 1 et 2 ans pour le rembourser.

Dans un prêt relais, on ne rembourse pas de capital. Seuls les intérêts (et l'assurance) sont dus. Outre l'assurance que vous devez payer chaque mois, vous avez la possibilité soit de payer les intérêts tous les mois, soit de ne pas les payer, auquel cas vous les rembourserez en même temps que le prêt relais lui-même. Cela vous permettra d'assumer plus facilement les autres mensualités de prêt pendant cette période transitoire.

Mais attention, le coût n'est pas négligeable. A titre d'exemple, un prêt relais de 100.000 € sur 1 an au taux de 5% engendre 5.000 € d'intérêts.

Le prêt achat/revente est proposé par quelques organismes bancaires. Le principe est le suivant : à l'occasion de l'achat du nouveau bien, la banque rachète les prêts que vous avez contractés sur votre ancien bien et les inclut dans le nouveau financement immobilier. Un seul "gros" prêt est mis en place, dans lequel une partie sera remboursé à la vente du bien (cette partie équivaut grossièrement au relais), et une partie qui restera à rembourser sur une durée longue une fois votre ancien bien vendu.

L'avantage de ce montage est que vous n'avez plus à assumer les anciens et les nouveaux prêts en parrallèle.
Le fait de racheter vos prêts en cours sur l'ancien bien n'est pas une exclusivité du prêt achat/revente. En effet, avec un prêt relais classique, il est également possible de le faire.

L'analyse de Courtier Atipa montre qu'un prêt relais peut être plus adapté qu'un prêt achat-revente ... ou l'inverse. L'étude de votre dossier et des conditions bancaires du moment détermineront le meilleur montage de prêt.

Votre prêt relais arrive à son terme et vous n'avez pas encore vendu votre bien ? Vous devez prendre conscience qu'il faut maintenant absolument vendre. Plusieurs options sont possibles.

 

La meilleure solution est de demander à votre banquier un délai supplémentaire (six mois ou un an). A cette occasion, demandez-lui le montant que vous avez à rembourser, qui est constitué du capital initial éventuellement augmenté des intérêts si vous ne les avez pas payés tous les mois.

Une deuxième option est de faire passer le prêt en prêt amortissable. Il se transforme en prêt "classique" dont vous devez assumer les mensualités sur une durée longue (15, 20 ou 25 ans en général). Bien sûr, vous pourrez rembourser votre prêt par anticipation une fois que vous aurez vendu votre bien. Le problème ici est que la mensualité, entre le prêt relais et le prêt amortissable, va considérablement augmenter, et risque de vous mettre dans une situation financière difficile pour assumer les mensualités chaque mois.

 

Une troisième solution, proche de la solution précédente, est de racheter votre prêt relais par un prêt amortissable, et de conserver votre bien en le mettant en location. Ce montage, sous réserve qu'il soit étudié avec soin, vous permet de résoudre un gros problème par une solution patrimoniale. Certes, peu de banques offrent cette possibilité. Mais si une solution existe, votre courtier Atipa la trouvera !

La quatrième solution, qui n'en est pas une, est de laisser la banque solliciter la garantie. Quelle qu'elle soit, votre bien sera mis en vente de plein droit pour rembourser le prêt. Il faut bien sûr éviter à tout prix cette option, qui risque d'aboutir à la vente de votre bien très en dessous de sa valeur réelle.

Ici plus qu'ailleurs, le montage du financement est déterminant. Doit-on racheter les prêts actuels à l'occasion de la mise en place du prêt relais ? Doit-on lui préférer le prêt achat/revente ? Doit-on payer les intérêts tous les mois ou au contraire les différer ? Quel risque prend-on avec la mise en place du financement ?

Tous ces points très sensibles dépendent de votre profil et de votre projet. Courtier Atipa trouvera, ici encore, VOTRE meilleur financement, et en particulier le meilleur montage de prêt relais.